关于《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》的解读
来源：国家税务总局海南省税务局 发布日期：2021-09-15
一、制定目的
为规范房地产开发项目的土地增值税清算审核工作，统一清算工作标准，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，结合我省税收征管实际，制定并发布本《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》(以下简称《办法》)。
二、主要内容
(一)《办法》第四条的“应缴纳增值税销项税额”在具体工作中如何理解掌握?
“应缴纳增值税销项税额”是指纳税人按《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号》第四条和《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)的附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十二条规定计算的应缴纳增值税销项税额。也就是说，“应缴纳增值税销项税额”=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+适用税率)×适用税率。
(二)《办法》第五条关于以各种名目超过政府限价取得的收入该如何处理?
纳税人按政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品，以各种名目(如指标费等)向购房人加价或另外收取的与转让房地产相关的全部价款，应计入房产转让收入征收土地增值税。
(三)《办法》第六条的“纳税人申报的房地产销售价格低于同期同类房地产平均销售价格30%的”该如何计算确定?
1.区分房地产类型，计算销售均价;
销售均价=房地产总销售收入÷已售总建筑面积
2.区分房地产类型，确认销售价格偏低的房屋;
销售价格偏低30%的计算公式：(销售均价-单套销售均价)÷销售均价≥30%
3.区分房地产类型，调整销售价格偏低的房屋价格;
4.销售价格偏低30%且无正当理由的房屋的销售均价=同类型房地产销售均价
(四)《办法》第十二条“按照当地工程造价参考指标核定扣除项目金额”该如何理解?
该条款规定属于单项核定工程成本。房地产开发项目的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费，应凭合法有效凭证据实扣除。凭证资料不符合清算要求或不实的，可采用核定方式计算扣除，本条规定了具体的适用情形。
(五)《办法》第十三条第(二)项“在项目建设用地边界外为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的文件证明该项支出与建造本清算项目有直接关联的”应如何掌握?
一般情况下，房地产开发时在项目建设用地边界外发生的成本费用不能扣除，但符合本项规定的允许扣除。本项的“项目建设用地边界外”是指国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外;“政府有关部门”是指市、县(区)级政府主管部门;“文件”包括通知、批复、会议纪要等。
(六)《办法》第十三条第(四)项“因政府规划等原因置换取得的土地使用权的，置换土地的土地出让金额或者评估价格，以及国家统一规定缴纳的有关税费，允许扣除”应如何理解?
对于因政府规划等原因置换取得的土地使用权的，后续转让时以置换土地的土地出让金额或者评估价格，以及国家统一规定缴纳的有关税费确认其取得土地使用权所支付的金额。
(七)《办法》第十六条规定“...随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本允许扣除”，可移动家电家具、装饰品等该如何处理?
装修是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境要求，使用建筑装饰材料，对建筑物、构筑物的外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。可移动家电、家具，日用品，可移动装饰品等不属于装修范围，也不属于土地增值税征收范围，因此在清算时其采购成本不允许扣除。本着收入成本配比原则，在清算时按采购原价在收入中同时剔除。
(八)《办法》第十七条第(六)项“纳税人分期开发房地产项目但公共配套设施滞后建设的，滞后建设的公共配套设施在未清算的项目中按规定分摊扣除”在实际工作中该如何掌握?
分期开发的房地产项目，有部分项目已清算完成，但公共配套滞后建设，滞后建设的公共配套设施所发生的成本费用应在后续开发的项目中按规定分摊扣除。
(九)《办法》第十七条第(八)项“土地增值税清算时，已将公共配套设施费计入房地产开发成本，清算后对外转让公共配套设施的，应按规定征收土地增值税，且其应扣除的成本确认为零”如何理解?
由于在清算时已将公共配套设施费计入房地产开发成本，分摊到可售的房地产，因此清算后再转让的其应扣除的成本确认为零。
(十)《办法》第十七条第(十)项“纳税人转让或出租无产权的地下车库使用权的，其收入不计入清算收入，同时不允许扣除其应分摊的成本费用”该如何理解?
纳税人转让或出租无产权的地下车库使用权，不属于土地增值税的征收范围，因此其收入不计入清算收入。同时由于无产权的地下车库被房地产开发企业处置，不属于全体业主所有，不能认定为公共配套，不允许扣除其应分摊的成本费用。
(十一)《办法》第十八条的“直接组织、管理开发项目发生的费用”该如何理解?
“直接组织、管理开发项目发生的费用”是指施工现场为组织、管理开发产品而实际发生的费用。对不属于为施工现场服务的部门，如行政管理部门、财务部门、销售部门等发生的费用属于房地产开发费用。差旅费、会议费等费用不得列入开发间接费用。
(十二)《办法》第十九条“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额”该如何掌握?
“提供金融机构证明”是指纳税人向具有贷款资质的金融机构借款，且能提供借款合同、利息结算单据或发票、商业银行同类同期贷款利率(非商业银行类金融机构提供的贷款需提供)等证明的行为。“能够按转让房地产项目计算分摊”的“利息支出”是指纳税人按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定核算房地产开发项目应当予以资本化的利息。
(十三)《办法》第二十条应缴纳的税金及附加可以扣除吗?
为提高清算工作效率，减少税企争议，对清算时纳税人应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，允许据实扣除。
三、施行时间
本《办法》自2021年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，按本办法处理。
