一、结论

房地产企业在不具备预售条件时所收取的认筹金不属于预收款。对于摇号前改变购买意愿的客户以及未中签的客户交纳的认筹金，房地产企业签订退款协议后，应当将诚意金全额退还，土地增值税上不做处理；对于已经中签且签订商品房买卖合同的客户，认筹金按照预收款进行土增税处理，未按照预收款处理的应当进行纳税调整。

二、分析

认筹金，主要指商品房销售中，由于房价高涨大背景下的开发商在预售许可证获得之前收取一定费用来锁定客户的方式。此种方法与摇号、认购等行为挂钩，无法保证所有认筹用户都能买到商品房，只是提供了潜在的交易机会。

这种资金并不具有“定金”性质。定金具有担保效力，担保未来双方将签订具体买卖合同，缴纳定金时，双方已明确买卖标的物以及价格等。而客户支付认筹金购买的是一种购房可能性，并没有具体的标的物，也未确定价格。因此，认筹金不具有合同效力。

土增税上，所有签订销售或预售合同的售房金额及其他收益都需要确认收入。房地产企业只是收取认筹金而不签署相应销售或预售合同是不在土增税征收范围内的。

三、建议

在签订商品房预售合同之前，开发商收取的认筹金计入其他应付款，土增税上不做处理。对于未中签客户，认筹金予以退还；对于中签的客户，其交纳的认筹金应确认为预收款，进行相应土增税的处理。

四、政策依据

根据国家税务总局公告2016年第70号《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》的规定，房地产开发企业收到预收款时，应按照规定的方法预缴土地增值税。

根据财税[2016]43号《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》的规定：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

土地增值税预缴税额=（预收款-应预缴增值税税款）×预征率

根据国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

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