• 税总发〔2017〕4号 国家税务总局关于印发《房地产交易税收服务和管理指引》的通知
• 文号：税总发〔2017〕4号阅读：2054发文日期：2017-01-04

• 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏回族自治区国家税务局:

  为规范房地产交易税收服务和管理工作，提高纳税服务水平，防范税收执法风险，税务总局制定了《房地产交易税收服务和管理指引》，现印发给你们，请遵照执行。执行中遇到问题请及时反馈税务总局（财产和行为税司）。

  
  

  国家税务总局

  2017年1月4日

  房地产交易税收服务和管理指引

  第一章总则

  第一条为进一步加强和规范房地产交易税收服务和管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和相关税收法律法规的规定，制定本指引。

  第二条本指引适用于各地税务机关房地产交易办税服务单位及相关管理部门对增量与存量房地产交易相关税费的征收管理。

  第三条房地产交易税收服务和管理应当坚持法治、规范、高效、便民原则，最大限度规范税务人、最大限度便利纳税人。

  （一）法治原则。按照法定权限与程序办理房地产交易涉税事项，严格执行税法以及相关法律法规规定，维护税法权威性和严肃性，保护纳税人合法权益，防范税收管理风险和执法风险。

  （二）规范原则。建立健全房地产交易税收服务和管理的制度机制建设，科学设置办税流程，合理配置管理岗位，明确规定岗位职责，推进房地产交易税收服务和管理的规范化。

  （三）高效原则。充分利用信息化手段和大数据，加强部门协作和信息共享，简化办税手续，缩短办税时间，提高办税效率。

  （四）便民原则。按照简政放权、放管结合的要求，通过创新纳税服务举措，不断推进便民办税，降低纳税成本，提升纳税人的获得感、满意度和税法遵从度。

  第四条房地产交易税收服务和管理应当以优化服务、方便纳税为宗旨，以“先税后证”为抓手，以信息共享、数据比对为依托，通过内部规范管理、外部协作配合，控制关键节点,实现房地产交易相关税费的一体化征收管理。

  第五条房地产交易税收服务和管理应统筹实现流程标准化、服务规范化、办税便捷化、管理信息化和全程痕迹化，形成部门合作不断深化，纳税服务持续优化，税收管理高效顺畅，税法遵从不断提高，执法廉政风险不断降低的良好局面。

  第六条房地产交易税收服务和管理的内容主要包括：岗责管理、申报征收服务与管理、评估管理、部门信息共享与协作、档案管理、风险防控等。

  第二章岗责管理

  第七条省税务机关应当建立健全房地产交易税收服务和管理的工作制度和内控机制。市、县税务机关和房地产交易办税服务单位应当明确岗位职责和管理权限,通过岗位间的协作配合与相互制约，做好制度落实工作。

  第八条税务机关应当按照优化纳税服务与严格内部管理并重的要求，合理设置办税服务岗位。

  办税服务岗位应当包括：申报受理岗、业务复核岗、税款征收岗、发票代开岗。根据工作需要，还可设置纳税辅导岗、存量房评估争议处理岗、票证管理岗、档案管理岗等。

  第九条税务机关应当根据业务工作需要和征管条件合理配备岗位人员。为有效防范税收风险，应当建立不相容岗位人员相互分离、相互制衡的机制，申报受理岗人员不得兼任业务复核岗工作，税款征收岗、代开发票岗人员不得兼任票证管理岗工作。为提高办税效率，相容岗位可由一人兼任。

  业务复核岗、存量房评估争议处理岗等关键岗位应当由具有税收执法资格的人员担任。

  第十条各个岗位人员应当定期轮换。轮岗人员应当按照规定做好工作交接，所在单位应当及时调整税收征管系统中轮岗人员的岗位权限，确保相关人员在授权范围内办理业务和行使职权，保障工作衔接顺畅有序。

  第十一条税务机关应当严格税收征管系统的账号管理，禁止多人共用一个账号、一人使用多个账号等违规行为。

  第十二条在保障各岗位间有机衔接与加快资料内部流转的同时，对各环节运行的电子数据、纸质资料等进行痕迹化管理，受理、复核、集体审议等环节都应当签字或电子签名，作为风险防控、监督和问责的原始凭据。

  第十三条加强各岗位人员的教育培训，结合工作职责，经常开展房地产交易税收政策、业务技能和管理规章的培训，开展廉政和警示教育，提升各岗位人员的综合素质和履职能力，满足房地产交易税收服务和管理工作需要。

  第十四条上级税务机关应当定期对房地产交易办税服务单位工作人员的履职情况和风险防控工作进行督导检查，对发现的问题应当要求及时整改，并严格按照税收执法责任制进行责任追究。

  第三章申报征收服务与管理

  第十五条税务机关应当兼顾信息采集质量与效率，采取有效措施减少纳税人纸质资料的填报量。

  税务人员在受理纳税申报时，可根据纳税人提供的相关资料采集录入税源信息。为提高信息采集效率，可提供互联网、手机客户端或在办税服务场所设置自助终端，由纳税人或其代理人提前录入申报所需的税源信息。

  部门数据共享条件较好的地区，税务机关可通过调取共享数据直接采集税源信息，也可在地方政府的组织协调下,实施房地产管理部门、不动产登记部门与税务部门业务联办,由房地产管理部门、不动产登记部门在受理相关事项时采集录入税源信息,税务部门直接调取使用。

  第十六条税务人员应当按照纳税服务和税收征管的有关要求，确认纳税人提交的申报资料是否齐全。对申报资料齐全、符合法定形式的，予以受理；对申报资料不齐全的，应当一次性告知纳税人需要补充完善的相关资料。

  对涉及税收优惠、需要通过部门共享信息核对申报资料、转让存量房涉税金额较大且难以当场核对成本费用等无法即时办结的复杂事项，经办人员应当向纳税人出具预受理文书，并告知办结时限。限时办结事项，由省税务机关具体规定。

  第十七条有条件的地区,可探索实行网上申报、同城通办等方式，为纳税人提供更加便捷的办税服务。

  第十八条房地产交易量大、纳税人办税相对集中的办税服务场所，在纳税人到窗口申报纳税前，应当安排税务人员对纳税人进行申报辅导。

  第十九条税务人员应当对纳税人的申报信息进行核对，确认申报项目是否齐全、数据逻辑关系是否正确，与其提供资料的原件、复印件内容是否一致。实现了部门信息共享的，应当充分利用共享信息进行核对。

  纳税人持司法文书办理纳税申报，可以共享或查询相关部门信息的，应当对申报信息进行比对。

  第二十条纳税人以房地产购买价格作为计征相关税种扣除依据进行申报且提供交易发票或税收票证等资料的，税务机关应当调取征管信息系统保存的历史数据，比对交易发票或税收票证的金额和开具时间。

  第二十一条纳税人申报的成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关应当依据存量房评估价格核定其计税价格。

  第二十二条房地产交易办税流程中应当设置申报信息复核环节，由业务复核岗人员对申报受理岗确认的申报信息进行核对。核对重点是申报受理岗录入的信息是否完整并与申报资料一致，计税依据及适用税率是否准确，税收优惠事项或不征税事项是否符合政策规定。

  业务复核岗发现申报信息有误的，应当退回申报受理岗进行修正，业务复核岗人员不得自行修改有关信息。

  第二十三条申报信息经业务复核岗确认后转入税款征收环节。税务机关应当积极协调商业银行等金融机构，方便纳税人在房地产交易办税服务场所即时缴税。

  第二十四条税务机关征收房地产交易税费时，应当严格按照《税收票证管理办法》（国家税务总局令第28号文件公布）及有关规定开具税收票证。

  第二十五条纳税人需要代开增值税发票的，税务机关应当按有关规定代开发票。

  第二十六条房地产交易办税服务单位应当指定专人，负责在每日办税服务工作结束后归集、整理当日办税资料和征管数据，核对发票、税收票证开具的数量和金额，检查相关数据的逻辑性和一致性，做到日清月结。确因业务量较大需要延时办税而无法当日进行处理的，也应当安排人员及时开展整理归集与核对工作。

  第二十七条纳税人申报并提交减免税备案资料且符合有关政策规定的，税务机关应当予以备案。

  税收征管信息系统中保存与税收优惠有关历史信息的，税务人员应当将纳税人的减免税备案信息与历史信息进行比对。实现了部门信息共享的，应当利用共享信息进行比对。

  第二十八条需要税务机关确认的不征税事项，应当经申报受理岗、业务复核岗确认，必要时再经政策管理人员、部门负责人确认。

  对需要税务机关确认的不征税事项，税务机关应当向房地产管理部门、不动产登记部门开具不征税事项联系单（告知书），并及时将相关信息传递给房地产管理部门、不动产登记部门，方便纳税人办理房屋、土地权属登记。

  第二十九条税务机关应当按照《税款缴库退库工作规程》（国家税务总局令第31号文件公布）及有关规定办理已纳税款的退库手续。

  税务人员应当查验纳税人提交的退税资料是否齐全、是否符合退税条件、缴税信息是否准确、退税金额是否正确等。属于减免退税的，还应当查验减免税证明资料。必要时，可通过法院、房地产管理部门等查询有关信息。

  第四章评估管理

  第三十条税务机关应当依托具有房地产评估资质的专业评估机构（以下简称评估机构）对存量房交易价格进行评估，形成存量房评估价格。

  第三十一条评估价格通过存量房批量评估系统或个案评估方式产生。评估过程要体现公平、公正原则。存量房评估的工作原理和工作流程可依纳税人申请公开。

  税务机关应当健全存量房评估工作机制，规范数据采集标准，做好评估技术标准和具体参数的动态维护和及时更新。建立和完善存量房评估争议处理机制，纳税人对评估结果提出异议的，应当及时妥善处理，保障纳税人合法权益，促进税收公平。

  第三十二条对交易活跃、可比案例多的房地产，主要采用市场法进行批量评估；无法采用市场法评估的，可采用成本法、收益法等其他合理、可行的评估方法进行评估。

  第三十三条省税务机关负责制定批量评估办法，明确评估方法、技术路线、工作流程、基本数据项和数据采集标准，构建全省统一的存量房评估信息系统，并将其与金税三期核心征管信息系统对接，保障存量房评估工作持续稳定运行，提高征管工作效率。

  批量评估的具体技术标准和参数，可由省或省以下税务机关委托具有资质的评估机构制定并修改完善。为保障评估结果符合本地房地产市场实际、具有公信力，批量评估技术标准和具体参数投入使用前，须采集一定数量、覆盖评估区域且具有代表性的实际交易案例，进行评估结果校核，并经有关专家评审通过。

  尚不具备条件建立全省统一存量房评估信息系统的地区，可暂由地市税务机关建立本地存量房评估信息系统。

  第三十四条省或省以下税务机关应当根据市场变化情况，定期更新完善评估技术标准和具体参数。更新周期由省税务机关结合本地实际确定，或由省税务机关授权各市县税务机关确定。

  对新增住宅小区和房地产类型等，应当在存量房评估信息系统中及时予以补充和调整，以满足房地产交易税收征管工作需要。

  第三十五条对无法利用存量房评估信息系统进行批量评估，以及纳税人对核定的计税价格提出异议的，可采取个案评估方式进行评估。

  税务机关应当在存量房评估信息系统中建立个案评估台账，详细记录每一宗个案评估房地产的坐落地址、用途、建筑面积、交易日期、成交价格、评估价格等内容，作为完善评估技术标准和参数的参考案例。

  第三十六条税务机关应当严格评估结果管理，明确管理权限和责任。在委托评估机构承担评估有关工作时，应当严格要求评估机构不得对外公开或透露存量房评估结果。

  除税收征管工作需要外，在告知纳税人核定计税价格前，税务机关和人员不得以任何理由、任何方式向房地产中介机构、纳税人及其代理人公开或透露存量房评估结果。

  第三十七条纳税人对评估结果有异议的，税务机关应当及时告知纳税人争议处理办法和其他相关法律救济途径，保护纳税人的合法权益。

  税务机关应当按照公平、简便、有效化解征纳矛盾原则，建立适合本地实际的争议处理办法,并形成长效机制。税务机关应当积极争取地方政府支持，成立由相关政府部门、专业评估机构等单位及人员组成的争议处理小组，专门负责处理评估争议。

  评估争议处理结束后，税务机关应当在存量房评估信息系统及有关档案资料中记录个案评估及核定计税价格信息。

  第五章部门信息共享与协作

  第三十八条税务机关应当加强与房地产管理、不动产登记、民政等相关政府部门的合作，促进信息共享、管理协同、征管互助，提高征管效能，防范税收风险。

  第三十九条税务机关应当积极争取地方政府及房地产管理部门的支持，推动本地房地产交易实施网上签约及相关数据信息共享，将房地产交易基本信息直接导入存量房评估系统和金税三期核心征管信息系统，减少信息重复录入及复核时间。

  第四十条税务机关应当将房地产交易完税信息和不征税信息及时传递给房地产管理部门、不动产登记部门，健全“先税后证”管控机制。

  有条件的地区，应当将电子完税信息和不征税信息实时传递给房地产管理部门、不动产登记部门。

  第四十一条有条件实施不动产登记和纳税申报“业务联办”的地区，应当整合优化受理、核实、缴税、登簿、缮证业务流程，由房地产管理部门、不动产登记部门统一接收纳税人资料，税务部门共享共用信息，实现一条龙服务和一站式办理，为纳税人提供更加便捷的办税服务。

  第四十二条税务机关应当加强对房地产中介机构的管理和引导，规范中介机构的涉税服务。应当积极配合房地产管理、工商行政管理等主管部门建设社会信用管理平台，及时将纳税人的纳税信用记录和中介机构的涉税服务信用记录传递至信用管理平台。应当会同有关部门对于守法房地产中介实行联合激励；对于诱导、唆使、协助纳税人签订“阴阳合同”和伪造虚假证明骗取税收优惠的不法房地产中介，实行联合惩戒。

  第四十三条税务机关应当主动与民政部门加强合作，按照民政部和国家税务总局关于开展婚姻登记信息共享工作的要求，确定婚姻登记信息的共享内容、传递方式、交换频率、使用和管理要求等，积极推动实现婚姻登记信息实时在线查询。

  第四十四条税务机关应当加强与有关部门的合作,积极推动建立涉税信息共享机制，及时获取司法裁决、土地交易、房屋拆迁等信息，用于房地产交易的税收征管。

  第四十五条税务机关应当严格落实国税、地税合作工作规范。地税机关应当做好房地产交易增值税代征和发票代开工作。国税机关应当指导和协助地税机关做好增值税发票领用、开票软件使用及票证管理工作，加强增值税政策辅导。

  国税、地税机关应当建立定期沟通长效机制，及时研究解决存量房交易税收征管中的新情况新问题。必要时，国税机关应当向房地产交易办税服务场所派驻人员，及时帮助解决增值税代征和发票代开中的政策和技术问题。

  第四十六条国税、地税机关应当依托金税三期征管信息系统，加强房地产税收信息交换与应用。

  地税机关应当定期将代征增值税信息及有关减免税信息等传递给国税机关，用于房地产有关增值税的征收管理。国税机关应当定期将房地产开发企业销售不动产的增值税预缴信息、申报信息、开具发票信息等传递给地税机关，用于房地产交易相关税费征收管理。

  国税、地税机关应当充分运用共享信息，开展数据比对、风险管理和税收分析。

  第四十七条各地可根据工作需要，在确保信息安全的前提下，采取设置网络专线、通过政府信息平台交换和移动存储介质传输等方式进行数据交换和信息共享。具备条件的地区应当实现信息实时共享。确定数据交换技术标准应当考虑与金税三期征管信息系统数据标准衔接。

  第四十八条税务机关应当高度重视共享信息的保密工作，与有关部门签订合作与保密协议，明确信息用途和保密要求。信息互联互通的，应当建立网闸安全制度，保障纳税人房地产交易、登记、婚姻、征收等信息的安全。

  第六章档案管理

  第四十九条税务机关应当建立房地产交易税收档案（以下简称档案）管理制度，将受理纳税申报时纳税人提交的、相关部门提供的以及税务机关行使职能过程中产生的涉税资料进行统一归档管理。明确管理标准，落实管理责任，保证档案资料齐全、数据信息安全和查询检索方便，并为后续管理和内部监督制约提供依据。

  第五十条税务机关应当指定专人负责档案的收集、检查、整理和归档等工作。

  第五十一条档案管理人员应当定期将已办结的纳税申报资料整理归档。归档前，档案管理人员应当与资料移交人员共同清点涉税资料数量，检查资料是否齐全、纳税人及办税人员是否已按规定签字盖章。双方确认无误后，由移交人员填写档案资料交接单，交接双方签字后，档案管理人员整理归档。

  第五十二条档案应当按照一事一档、一档一号的原则进行归集，并制作档案目录。档案目录应当记录交易双方、不动产坐落、交易时间、建档时间等基本信息，以方便查找。档案可按照交易类型、交易双方性质等不同方法分类保管。

  有条件的地区，可积极探索档案资料数字化管理及部门间档案信息共享等方式，提高档案管理和运用效率。

  第五十三条税务机关应当整合利用档案信息，为房地产交易税收管理提供依据。应当对档案管理情况进行检查和抽查，定期排查和分析管理风险点，健全内控机制。

  第五十四条档案检查和抽查的重点是：表证单书填写是否规范；是否实行痕迹化管理；减免税资料是否齐全；纳税申报表、发票、税收票证等相关信息是否一致；是否存在存量房交易计税价格低于评估价格且无正当理由的情况；是否存在违规办理减免税和确认不征税事项的情形；税收票证开具是否正确；重大事项是否经集体审议决定等。

  第五十五条税务机关应当按照档案管理有关规定，采取有效措施保障档案安全，防止失泄密，保护纳税人的隐私。对调阅档案的，应当设定调阅权限、建立调阅记录，防止篡改和丢失档案。

  第七章风险防控

  第五十六条税务机关应当强化房地产交易税收风险防控，在税收风险管理工作领导小组的领导下，按照风险管理的统一要求，定期梳理税收风险点，做好事前防范、事中控制和事后监督，有效防范和化解风险。

  第五十七条强化内控机制建设，将内控机制融入业务流程、征管信息系统及部门协税工作中，减少和消除人为操纵因素，防范风险。结合本地征管实际，确定重大事项认定标准，建立重大事项集体审议制度。

  定期对房地产交易税收服务和管理人员进行业务培训和党风廉政教育，强化服务意识、风险意识和廉政意识。

  第五十八条做好房地产交易税收风险的过程管控，严格落实岗位职责，对重点环节和关键岗位工作开展日常监督检查。严格落实不相容岗位相互分离、相互制衡的制度，通过第三方信息与征管信息的关联比对，防范风险。

  加大办税服务人员的轮岗力度，定期调整申报受理岗与业务复核岗的人员配备。对房地产中介机构代理申报纳税采取随机轮候的受理方式。

  第五十九条对房地产交易办税服务单位工作进行监督检查，通过事后比对信息、抽查档案资料、检查制度落实情况等方式，及时发现和解决风险管理工作中存在的问题。

  定期比对申报信息、税收票证开具信息、增值税发票开具信息和税款入库信息。部门信息共享条件较好的地区，应当定期比对税收征管信息与不动产登记部门的产权登记信息，通过比对查找信息差异，分析差异原因，识别并防控风险。

  定期抽查征管档案资料，检查申报资料的真实完备情况、经办人员签字盖章情况、依照法律法规办理税收优惠情况、重大事项集体审议情况等，对发现的问题及时进行整改。

  定期检查各项规章制度执行情况，及时纠正制度不落实、机制不完善的问题,建立风险管理的长效机制。

  第六十条房地产交易办税服务单位应当成立应急工作小组，指定应急工作负责人。对办税服务和管理工作中可能发生的突发事件和紧急情况，制定应急预案，并报上级税务机关备案。办税服务场所出现人流激增和办税拥堵等情况时，应当迅速启动应急预案，采取有效措施予以疏导和分流。必要时，可采取先行收取纳税人申报资料、办结后主动通知纳税人前来办理后续事项的方式，缓解办税服务场所的拥堵情况。

  畅通应急联络渠道，上级税务机关应当及时帮助房地产交易办税服务单位做好突发性事件和紧急情况的应对工作。

  第六十一条税务机关应当建立房地产交易税收舆情风险监测机制，做好舆情风险日常监测工作。按照“及时发现，及时处理”的原则启动应对预案，做好核实上报、及时回应、正面引导、消除影响等工作。认真分析舆情的影响和风险，有针对性地采取应对措施，防止舆情发酵带来负面影响。舆情风险排除后，应当进行总结和反思，改进相关工作。

  第八章附则

  第六十二条各省税务机关应当根据本指引制定或修改完善本地区具体操作办法。

  第六十三条房地产交易税收采取委托代征的，比照本指引进行税收服务和管理。

  第六十四条本指引未尽事宜，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和相关税收法律法规、规范性文件的有关规定执行。

   

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