来源：乐税 发布时间：2013-09-15
房地产开发项目中，经常存在同一幢建筑物中，下面几层是商铺，上面若干层是住宅的情形，在企业所得税和土地增值税的涉税处理上，如果企业成本对象选择恰当，会产生合理的税收效果甚至达到合理合法节税的目的。本文就土地增值税产生的税收影响举简例说明：
某房地产企业开发某商住楼项目，该楼盘共6层，每层10000.00平方米，项目立项时下面3层为商铺、上面3层为住宅房产。预计商铺平均销售单价6000元/平方米、住宅平均售价3000元/平方米。预计整幢楼建筑成本132000000元（其中利息6000000元、不可加计扣除的规费6000000元），商铺精装修成本30000000元。
假设全部实现销售，营业税金及附加为销售收房地产开发费用入的5.6%，暂不考虑其它税调整事项。
在日常财务核算中，在成本对象的选择上，企业有二种方案可以选择，即以整幢建筑物作为成本对象的一般性做法，和以商铺、住宅分别作为成本对象的做法。
如果企业在日常财务核算中，将整幢建筑物作为一个成本对象核算，则税务机关会以商铺精装修成本与住宅成本无法区分为由，要求将商铺装修成本并入建安总成本，在商铺与住宅之间按建筑面积比例分摊；如果商铺、住宅分不同的成本对象核算，则企业有充分的理由将总建筑成本在商铺和住宅成本中分摊，商铺的精装修成本直接记入商铺成本，税务机关一般并无异议。
财务核算上，以整幢建筑物作为成本对象的土地增值税计算：
1、商铺应缴纳土地增值税的计算
①商铺收入：30000×6000=180000000元
②商铺不含利息、规费的成本：（132000000＋30000000－6000000－6000000）÷60000×30000=75000000（元）。
③商铺成本中不可加计扣除的规费：3000000元
④房地产开发费用：75000000×10%=7500000（元）
⑤财政规定的加计扣除金额：75000000×20%=15000000（元）
⑥可扣除的经营税金及附加：180000000×5.6%=10080000（元）
⑦扣除额合计：110580000元（②＋③＋④＋⑤＋⑥）
⑧增值额：69420000元
⑨增值率：69420000÷110580000=62.78%
⑩应缴土地增值税：694200
00.00×40%－110580000×5%=22239000（元）
2、住宅应缴纳土地增值税的计算
①住宅收入：30000×3000=90000000（元）
②住宅不含利息、规费的成本：（132000000＋30000000－6000000－6000000）÷60000×30000=75000000（元）
③住宅成本中不可加计扣除的规费：3000000（元）
④房地产开发费用：75000000×10%=7500000（元）
⑤财政规定的加计扣除金额：75000000×20%=15000000（元）
⑥可扣除的经营税金及附加：90000000×5.6%=5040000（元）
⑦扣除额合计：105540000元（②＋③＋④＋⑤＋⑥）
⑧增值额：－11493000元
⑨增值率：0
⑩应缴土地增值税：0元。
财务核算上，以整个建筑物作为成本核算对象，在精装修成本不能合理分摊到商铺的前提下，整幢建筑物土增清算应缴纳土地增值税22239000.00元。
财务核算上，商铺、住宅分成不同的成本对象核算的土地增值税计算：
1、商铺应缴纳土地增值税的计算
①商铺收入：30000×6000=180000000（元）
②商铺不含利息、规费的成本：（132000000－6000000－6000000）÷60000×30000＋30000000=90000000（元）
③商铺成本中不可加计扣除的规费：3000000（元）
④房地产开发费用：90000000×10%=9000000（元）
⑤财政规定的加计扣除金额：90000000×20%=18000000（元）
⑥可扣除的经营税金及附加：180000000×5.6%=10080000（元）
⑦扣除额合计：130080000.00元（②＋③＋④＋⑤＋⑥）
⑧增值额：49920000元
⑨增值率：69420000÷110580000=38.38%
⑩应缴土地增值税：49920000×30%=14976000（元）
2、住宅应缴纳土地增值税的计算：
①住宅收入：30000×3000=90000000（元）
②住宅不含利息、规费的成本：（132000000－6000000－6000000）÷60000×30000=60000000（元）
③住宅成本中不可加计扣除的规费：3000000元
④房地产开发费用：60000000×10%=6000000（元）
⑤财政规定的加计扣除金额：60000000×20%=12000000（元）
⑥可扣除的经营税金及附加：90000000×5.6%=5040000（元）
⑦扣除额合计：86040000.00元（②＋③＋④＋⑤＋⑥）
⑧增值额：3960000元
⑨增值率：4.60%
⑩应缴土地增值税1188000元。
财务核算上，商铺、住宅分成成不同的成本对象核算，在精装修成本能准确归集到商铺的前提下，整幢建筑物土增清算应缴纳土地增值税16164000元。比以整个建筑物作为成本核算对象的方法少缴纳土地增值税6075000元。
通过以上分析，我们得出结论，合理划分成本对象，在土地增值税处理上，能达到节税的目的。
